Ce que vous devez savoir sur Fundrise et DiversyFund

Ce que vous devez savoir sur Fundrise et DiversyFund

Ce message a été écrit en partenariat avec DiversyFund.

Si vous êtes un lecteur de blogs sur les finances personnelles, vous savez que l'investissement immobilier est un sujet brûlant. Les blogueurs branchent et examinent des entreprises Levée de fonds, Realty Mogul, et PeerStreet. Un fonds relativement nouveau, mais très compétitif dans ce domaine est DiversyFund. L'équipe de DiversyFund a demandé à l'équipe de The Money Mix de jeter un œil à leur fonds. Nous sommes heureux de l'avoir fait.

Ce qui suit est un examen de nos résultats et de ce que nous pensons réiversyFund unique sur le marché. À la fin de l'article, nous pensons que vous conviendrez que si vous envisagez d'investir passivement dans l'immobilier, vous devriez donner DiversyFund un regard.

Avec cette brève introduction, plongeons-nous et regardons de plus près.

FPI cotées en bourse

Le moyen le plus courant et le plus facilement disponible pour investir dans l'immobilier est par le biais de fiducies de placement immobilier ou de FPI (prononcé Reets). Les FPI achètent une variété de différents types de biens immobiliers (résidentiels, commerciaux, multifamiliaux, etc.) De nombreux FPI offrent une diversité de ces types de biens immobiliers dans leurs fonds. La plupart des FPI sont des titres cotés en bourse offerts en bourse via des FNB ou des fonds communs de placement. Les sociétés offrant ces FPI doivent les enregistrer auprès de la Securities Exchange Commission (SEC). Ils sont soumis aux règles et règlements de la SEC concernant la formation, l'achat et la vente des titres.

Les entreprises qui les proposent sont des entreprises d'investissement. L'enregistrement des sociétés d'investissement proposant des produits est différent de celui des fonds d'investissement privés. Je vais l'expliquer sous peu.

Private Equity

Dans le passé, les fonds immobiliers de private equity n'étaient accessibles qu'aux riches. Les particuliers doivent être des investisseurs accrédités pour accéder au fonds type. Les investisseurs accrédités sont ceux qui ont au moins 200 000 $ en revenus (300 000 $ en commun) ou 1 000,00 $ en valeur nette (hors résidence). Cela coupe la grande majorité du public investisseur. Seul le 1% entre dans le jeu. C’est la plus grosse plainte et l’inconvénient des fonds de capital-investissement.

L'autre avantage de ces fonds est les frais élevés. Au début, ils avaient ce qu'on appelle la structure des frais de vingt-deux. Cela signifie que les investisseurs ont payé des frais de gestion de 2%. Si le fonds a réalisé des bénéfices, la direction a pris 20% des bénéfices. La plupart des gens pensent que ces frais sont chers. La concurrence et la pression du public ont fait baisser ces frais. Ils sont toujours parmi les plus élevés de l'industrie.

Les fonds de capital-investissement sont des fonds communs de placement et non des sociétés d'investissement. En tant que tels, ils n'ont pas à s'inscrire en tant que sociétés d'investissement auprès de la SEC. Ils obtiennent ce qu'on appelle un statut exonéré en vertu de la règle du conseiller privé de la SEC. À bien des égards, il s'agit d'un avantage pour le fonds et ses investisseurs. Le respect des règles des sociétés d'investissement est coûteux et prend du temps. Les obligations de déclaration, en particulier, sont allégées en vertu de la règle du conseiller privé.

Certains grincent des dents à ce qu'ils considèrent comme le manque de responsabilité des conseillers privés. Alors que les plus gros investisseurs ont versé des milliards de dollars dans ces fonds depuis le début.

Fonds immobiliers participatifs

Ces dernières années, le crowdfunding a fait son chemin vers l'investissement immobilier. Les FPI financées par le financement participatif sont le plus souvent offertes dans des fonds privés; ce qui signifie qu'ils ne sont pas cotés en bourse. Ces nouveaux fonds sont enregistrés auprès de la SEC en tant que fonds exonérés, généralement en vertu du règlement Crowdfunding de la SEC. Le financement participatif dans l'immobilier, comme avec le financement participatif individuel ou de petite entreprise, permet aux petits investisseurs d'accéder à un espace d'investissement qui ne leur était pas accessible par le passé.

FundRise et DiversyFund sont des fonds immobiliers à financement participatif. Le financement participatif permet aux investisseurs disposant de plus petites sommes d'argent d'investir dans des choses généralement réservées aux riches. Cela a été une force perturbatrice dans les milieux de l'investissement et des petites entreprises. Il offre une méthode de collecte de fonds qui peut contourner les grandes banques avec des taux et des frais élevés. En fin de compte, les gagnants sont nous, les consommateurs. Dans l'immobilier à financement participatif, les investisseurs non accrédités peuvent jouer dans le même terrain de jeu que les grands garçons.

Dans ce contexte, permettez-moi de vous parler de DiversyFund.

Structure des frais DiversyFund

Ce qui rend DiversyFund unique, c'est sa structure de plateforme. La plate-forme désigne l'arrangement selon lequel le fonds collecte des fonds, achète les actifs, distribue les bénéfices, etc. De nombreux fonds de capital-investissement embauchent des sociétés extérieures pour tout faire, de la recherche et l'achat de propriétés à la collecte de fonds auprès des investisseurs. Chaque entité extérieure utilisée pour ces choses a un coût. Plus une entreprise utilise de ressources extérieures, plus les coûts sont élevés.

DiversyFund est une plateforme intégrée verticalement. Ils font tout en interne. Leur équipe recherche les propriétés, les analyse pour la valeur, les flux de trésorerie et la croissance. Ils achètent des propriétés qui nécessitent des améliorations. Ils gèrent également les mises à niveau. Une fois achetés, ils gèrent eux-mêmes les propriétés. Les investisseurs ne paient pas de frais de courtage ou d’intermédiaire.

Leur site Web indique qu'ils sont le seul fonds immobilier sans frais de plateforme. Je n'en ai personnellement trouvé aucun autre faisant cette affirmation. Bien que les frais de gestion et de plateforme aient baissé, la plupart des FPI ont encore des frais. Les frais s'additionnent et peuvent réduire le rendement des investisseurs. Les maintenir bas est l'une des clés du succès.

DiversyFund a cela couvert.

Structure des frais de levée de fonds

Fundrise répertorie ses frais de plateforme (Fundrise eDirect) à 1% comme suit:

Honoraires du conseiller en placement – 0,15%
Frais de gestion d'actifs – 0,85%

Les frais d'acquisition supplémentaires varient de 0% à 2%.

Même à 3%, les frais de levée de fonds sont bien inférieurs à ceux des frais de fonds de capital-investissement traditionnels ouverts aux investisseurs accrédités. Bien que les frais aient été réduits de vingt-deux, les frais de 1% des actifs et de 15% des bénéfices sont courants. Beaucoup de ces entreprises peuvent devenir très créatives avec leurs honoraires.

Les plateformes de financement participatif comme Fundrise et DiversyFund et d'autres sont beaucoup plus transparentes avec leurs frais. Comme vous pouvez le voir, ils sont bien inférieurs à la plupart des fonds d'investissement accrédités du marché.

Investissements de fonds

Comme pour les FPI cotées en bourse, les fonds de capital-investissement peuvent investir dans de nombreux types de biens immobiliers. Certains fonds se concentrent sur des propriétés commerciales comme les petits centres commerciaux à bandes. D'autres peuvent se concentrer sur l'immobilier résidentiel, des maisons unifamiliales aux logements multifamiliaux (appartements). D'autres investissent dans des bureaux commerciaux au centre-ville.

Avant d'investir dans quoi que ce soit, les investisseurs doivent toujours savoir ce que vous obtenez. C’est particulièrement important dans l’immobilier. L'emplacement de la propriété, le type de propriété, les structures de location et bien d'autres choses aident à déterminer le rendement que les investisseurs reçoivent.

Ci-dessous, je décrirai les investissements réalisés par Fundrise et DiversyFund.

Investissements DiversyFund

Chez DiversyFund, ils gardent les choses simples. L'équipe estime (et les rendements historiques le confirment) que les investissements immobiliers commerciaux les plus sûrs et les plus performants sont des unités multifamiliales à valeur ajoutée. Selon Wikipedia, les unités multifamiliales sont «Plusieurs logements distincts pour les habitants résidentiels sont contenus dans un même bâtiment ou plusieurs bâtiments dans un même complexe.[1] Les unités peuvent être côte à côte (unités côte à côte) ou empilées les unes sur les autres (unités supérieure et inférieure). »

DĂ©composons cela et voyons pourquoi cela est important pour les investisseurs.

Les appartements, les maisons en rangée et similaires sont des logements plus abordables que les maisons unifamiliales dans la plupart des régions. Lorsque l'équipe de DiversyFund recherche des propriétés, elle recherche deux choses importantes.

Premièrement, la région doit se trouver sur un marché en croissance économique. Deuxièmement, les propriétés qu'ils achètent doivent être rentables. En d'autres termes, ils doivent déjà gagner de l'argent pour les propriétaires.

La troisième partie de la décision est l'endroit où la stratégie de valeur ajoutée entre en jeu. Ils achètent des propriétés qui nécessitent des améliorations. Je ne parle pas de saisies ou de reconstructions. Peut-être que les unités doivent être modernisées. Peut-être ont-ils besoin d'améliorations esthétiques extérieures. Ces améliorations permettent au fonds d'augmenter les loyers, ce qui augmente les flux de trésorerie et augmente le potentiel de croissance plus élevée de la valeur des propriétés.

L'objectif du fonds est simple – vendre les propriĂ©tĂ©s Ă  un prix très apprĂ©ciĂ© par rapport Ă  ce qu'ils ont payĂ© pour la propriĂ©tĂ© et Ă  toutes les amĂ©liorations apportĂ©es – en ayant comme seul objectif leur permet de se concentrer sur les propriĂ©tĂ©s qui rĂ©pondent Ă  ces critères.

Ils n'essaient pas d'être tout pour tout le monde. Les investisseurs de leur fonds devraient rechercher une appréciation du capital à long terme.

Investissements Fundrise

La plateforme Fundrise propose trois plans principaux comme suit:

Revenu supplémentaire

L'objectif du fonds de revenu supplémentaire, comme son nom l'indique, est de générer un revenu. Le fonds verse des dividendes trimestriels et investit dans des propriétés productrices de revenus. Les investissements du fonds primaire se font dans des actifs immobiliers endettés (prêts immobiliers).

Équilibré

L’objectif du fonds équilibré est d’offrir un mélange de revenu et de croissance. Pour ce faire, ils investissent à la fois dans des actifs immobiliers en dette et en actions.

Croissance Ă  long terme

Les dividendes et les revenus ne sont pas un objectif du portefeuille de croissance à long terme. Les gestionnaires recherchent des propriétés à apprécier pendant la période de détention. Ils n'investissent pas dans des actifs de dette. Ils n'achètent que des actifs matériels.

Voici une comparaison détaillée des trois stratégies montrant la combinaison dette / fonds propres et les rendements attendus de chacune.

Et la liquidité?

Tous les investissements en actions sont des biens immobiliers devraient être à long terme. Vous ne devriez pas investir si vous avez besoin de votre argent au cours des deux prochaines années. Contrairement aux FPI cotées en bourse, Fundrise et DiversyFund sont des fonds privés. L'argent investi en eux n'est pas liquide. En d'autres termes, si vous souhaitez retirer de l'argent avant la vente des propriétés ou la fermeture du fonds, il existe des restrictions.

Liquidité DiversyFund

En raison de la nature à long terme de leurs investissements, DiversyFund n'offre pas de liquidité aux investisseurs avant qu'ils ne vendent leurs propriétés. Les investisseurs à revenu élevé et à valeur nette élevée créent de la richesse en possédant et en vendant des propriétés avec profit. C’est la stratégie DiversyFund.

Un investisseur qui souhaite un revenu de ses investissements ne doit pas investir dans DiverfyFund. Ce n'est pas le but. Les investisseurs de ce fonds doivent comprendre la valeur de la croissance Ă  long terme de vos investissements.

Certains investisseurs peuvent considérer cela comme un inconvénient, je ne le pense pas. Les gens de DiversyFund savent qui ils sont et ce qu'ils veulent de leur immobilier. Ils n'essaient pas d'être tout pour tout le monde. J'aime ça aussi. Ils savent qui ils sont et restent fidèles à leur stratégie.

Liquidité de financement

Les investissements de Fundrise indiquent que leur délai d'investissement pour les offres est de cinq ans. Ils n'offrent aucune garantie de liquidation dans les cinq ans. Les investisseurs reçoivent des dividendes trimestriels. Le capital investi et les gains en capital s'accompagnent de la vente de propriétés.

Les investisseurs peuvent recevoir des dividendes et des gains en capital en espèces ou les réinvestir.

Risques d'investissement

Comme tout investissement, l'immobilier participatif comporte des risques. Aucun fonds ne garantit que les investisseurs obtiendront les résultats du passé ou les rendements attendus à l'avenir. Il n'y a pas non plus de garantie que les investisseurs ne perdront pas d'argent. L'investissement immobilier comporte des risques économiques. Dans un contexte de ralentissement économique et de mauvais marché du travail, les locataires peuvent ne pas être en mesure de payer leurs loyers. La valeur des propriétés peut ne pas s'apprécier comme prévu.

Chaque investisseur doit prendre en considération les risques de cet investissement ou de tout autre investissement qu'il effectue. Un principe général d'investissement est le suivant: plus le rendement attendu de l'investissement est élevé, plus le risque attendu est élevé. En d'autres termes, le risque et le rendement sont liés.

Les investisseurs accrédités ont tendance à investir davantage dans l'immobilier. Pourquoi? Ils peuvent se permettre de prendre plus de risques.

Les petits investisseurs devraient soigneusement considérer combien ils investissent dans l'immobilier, qu'il s'agisse de FPI cotées en bourse ou de fonds de capital-investissement comme Fundrise et DiversyFund.

Pour les investisseurs accrédités

Si vous êtes un investisseur accrédité (tel que décrit ci-dessus), vous pouvez également envisager d'investir dans la série A de DiversyFund. Si vous n'êtes pas familier avec ce type d'investissement, il s'agit d'un type d'investissement en capital-risque utilisé pour financer les opérations, le marketing et le développement de produits d'une entreprise.

le Investissement de série A est un investissement dans la société de portefeuille et non directement dans le FPI DiversyFund Growth.

DĂ©tails de l'offre

DiversyFund Série A l'objectif est de 6 millions de dollars. Au moment d'écrire ces lignes, ils avaient déjà levé 5 millions de dollars auprès de 84 investisseurs. Cela laisse 1 million de dollars pour participer à ce tour pour atteindre leur objectif. L'investissement minimum est de 25 000 $.

Les investisseurs de ce tour reçoivent des billets convertibles garantis. La garantie des billets est constituée par les actifs immobiliers de la société. Les investisseurs reçoivent 12% d'intérêt sur les billets d'une durée de 2 ans.

Les billets sont convertibles en un cycle de financement de sĂ©rie C avec une remise de 20%. Le plafond d'Ă©valuation pour la sĂ©rie B est de 60 millions de dollars. Le but de ces deux rondes de financement est soit une introduction en bourse ou une ronde de financement de sĂ©rie C Ă  10X l'investissement initial. L'Ă©chĂ©ancier de l'objectif – 2 Ă  5 ans.

C’est une opportunité unique qui comporte un risque beaucoup plus élevé que la plupart. Après tout, c'est un investissement en capital-risque.

Comme le fonds Growth REIT, cependant, ils ont une sécurité supplémentaire que de nombreuses sociétés de capital-risque ne possèdent pas. Les billets sont garantis par des biens immobiliers. Le rendement de 12% pendant 2 ans peut être réinvesti. Ils ont de très bons antécédents de succès sur leur fonds.

Voici plus de détails de DiversyFund pour expliquer davantage la

SĂ©rie A – Investissement avant l'introduction en bourse – Investissement immobilier crowdfunded 2.0

Dernières pensées

Il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier. J'espère que vous comprenez mieux comment procéder après cette discussion. L'investissement en private equity est le domaine des riches depuis trop longtemps. Les fonds immobiliers financés par le crowdfunding ouvrent la porte à des investissements auparavant inaccessibles aux petits investisseurs.

Si vous avez toujours voulu vous lancer dans l'immobilier mais que vous pensiez que cela ne faisait pas partie de votre ligue, Fundrise, DiversyFund et d'autres fonds immobiliers financés par le crowdfunding vous ouvrent la porte à l'occasion.

La diversification est importante lors de l'investissement, que ce soit dans les actions, les obligations ou l'immobilier. Gardez cela à l'esprit lors de l'examen des fonds immobiliers. Ils peuvent être un excellent ajout à votre stratégie d'investissement actuelle. Avec un investissement minimum de 500 $ pour ces deux fonds, vous pouvez commencer petit et voir comment cela se passe pour vous. Les deux fonds offrent des moyens d'ajouter de l'argent supplémentaire.

Ma recommandation est de rester fidèle à la stratégie de croissance immobilière proposée par DiversyFund. Vous obtiendrez un portefeuille diversifié de propriétés multifamiliales bien gérées qui devraient se vendre à un prix supérieur à l'argent investi dans les propriétés et à leurs améliorations.

L'équipe possède une vaste expérience dans cet espace. L'équipe ne prend pas de bénéfices avant les investisseurs. Ils gèrent tous les aspects du processus du début à la fin. Il n'y a aucun frais de plateforme. Il n'y a pas de gadgets. C’est juste un bon investissement immobilier.

Si vous songez Ă  ajouter de l'argent Ă  cette classe d'actifs, vous devriez jeter un Ĺ“il Ă  DiversyFund.

Si vous cherchez un offre unique de série A, nous pensons que celui-ci a beaucoup de sens.

Ce billet a été écrit en partenariat avec les offres DiversyFund et The Money Mix Influencer Network.

DiversyFund

500 $ minimum

POTENTIEL DE CROISSANCE ÉLEVÉ

9.0 / 10

LA GESTION EST ÉGALEMENT INVESTISSEURS

8.8 / 10

UNE GESTION ALIGNÉE AVEC LES INVESTISSEURS

9.0 / 10

Avantages

  • Investissement minimum faible
  • Pas de frais de plateforme
  • Potentiel de croissance
  • Pas de frais de courtier
  • Pas d'intermĂ©diaires

Les inconvénients

  • LiquiditĂ© limitĂ©e
  • Options limitĂ©es
  • Revenu limitĂ©
  • Risque Ă©conomique

A propos de l'auteur

Fred a lancé le blog Money with a Purpose en octobre 2017. Le blog était axé sur trois domaines principaux: les finances personnelles, surmonter l'adversité et le style de vie. Pendant son séjour à Money with a Purpose, il a été cité à Forbes, USA Today et est apparu dans Money Magazine, MarketWatch, The Good Men Project, Thrive Global et de nombreuses autres publications.

En avril 2019, Fred, avec deux autres partenaires, a acquis le site Web The Money Mix. Pour concentrer son temps et son énergie là où il pourrait être le plus productif, Fred a récemment fusionné Money with a Purpose avec The Money Mix. Vous pouvez maintenant trouver tout son excellent contenu ici sur The Money Mix, ainsi que le contenu de certains des esprits les plus brillants de la finance personnelle.

Par jojo

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