Crowdfunding en actions pour les investisseurs immobiliers

Crowdfunding en actions pour les investisseurs immobiliers

Le financement participatif par actions est devenu une m√©thode efficace pour les investisseurs qui ont besoin de financement pour leurs transactions immobili√®res ou qui souhaitent tirer un revenu passif de l'immobilier. Il existe plusieurs fa√ßons de s'impliquer dans le financement participatif dans les deux cas, mais comme tout ce qui touche √† l'immobilier, il y a plusieurs choses √† consid√©rer. Jetez un Ňďil √† ce qu'est exactement le financement participatif et comment fonctionne chaque type de financement participatif participatif.

Qu'est-ce que le financement participatif par actions?

Le financement participatif par actions est une méthode utilisée par les entreprises privées pour lever des capitaux. Une entreprise propose une offre via une plateforme de financement participatif pour vendre des titres aux investisseurs. Le financement participatif par actions est populaire dans les investissements et le développement immobiliers, ainsi que dans plusieurs autres types de sociétés privées.

Le financement participatif par actions permet à quiconque d'investir dans un projet immobilier ou une entreprise. Il permet également aux entrepreneurs de lever des capitaux sans avoir à passer des années à sauter dans des cerceaux pour répondre aux exigences de la Securities and Exchange Commission (SEC).

Par exemple, disons qu'un investisseur immobilier exp√©riment√© obtient une transaction s√Ľre et rentable. Cependant, ils n'ont pas le capital n√©cessaire pour acheter la propri√©t√©. L'investisseur peut saisir l'accord sur une plateforme de financement participatif pour offrir √† d'autres investisseurs la possibilit√© de s'impliquer dans le projet.

Il est important de noter, cependant, que les plateformes de financement participatif n'acceptent pas toutes les offres soumises. Les sites de crowdfunding examinent très attentivement toutes les opportunités d'investissement. Ils veulent minimiser le risque que prennent les investisseurs sur leur plateforme.

Comment fonctionne le financement participatif par actions?

Historiquement, les promoteurs immobiliers et les sociétés privées étaient très limités quant à la manière de mobiliser des capitaux d'investisseurs. Comme le financement participatif a évolué, il a permis à plus de gens de financer des transactions et des startups avec des investissements du public.

Lorsqu'un investisseur immobilier obtient un immeuble de placement sous contrat et a satisfait à toutes les exigences légales, il peut soumettre son accord à une plateforme de financement participatif pour examen. Si l'accord parvient au processus de diligence raisonnable de la plate-forme, ils lanceront une campagne de financement participatif.

Une fois que l'investisseur a lancé une campagne de crowdfunding pour son accord, l'opportunité d'investissement est répertoriée sur le site de la plateforme de crowdfunding pour que les investisseurs puissent y examiner et investir. Différentes campagnes sur différentes plateformes auront des investissements minimums différents.

La campagne aura un montant cible. Si suffisamment d'investisseurs aiment l'accord et financent la campagne, l'accord est financé et l'immobilier est acheté. Les investisseurs ont désormais leur participation dans l'opération et commenceront à recevoir des distributions en fonction de la structure de l'opération.

Certains détails d'un accord de financement participatif dépendront de la plate-forme utilisée. Différentes plates-formes ont leurs propres exigences concernant les offres à publier et la manière dont les investissements sont gérés. Certaines plates-formes de financement participatif agissent simplement comme des entremetteurs, tandis que d'autres fourniront un portail de financement avec un compte séquestre.

Comment est structurée une opération de financement participatif en actions?

Quand quelqu'un investit dans une op√©ration de financement participatif, il ach√®te des actions dans l'op√©ration. Ils deviennent en fait propri√©taires de pi√®ces. Cependant, ils ne jouent aucun r√īle actif dans l'investissement.

La personne qui met en place l'opération est l'émetteur, parfois appelé le sponsor. Ils trouvent l'accord, négocient le prix et les conditions et gèrent l'actif une fois qu'il est acheté. L'émetteur est également celui qui garantit les prêts.

Le sponsor forme généralement une société à responsabilité limitée (LLC) ou un partenariat limité avec la plupart des stratégies de financement participatif. Cette LLC ou société en commandite achètera l'actif.

Dans une LLC, les investisseurs providentiels achètent des intérêts d'adhésion de classe A. Les membres de la classe A sont ceux qui fournissent les apports en capital et constituent un certain pourcentage de propriété. Le commanditaire a un intérêt d'adhésion de classe B. Les membres de classe B possèdent la participation restante dans la LLC et agissent en tant que gestion de l'entité.

Si l'opération est une société en commandite, les investisseurs sont des commanditaires et l'émetteur est le commandité. Les commanditaires fournissent le capital mais ne participent pas à la gestion du partenariat. Le commandité n'apporte pas de capital mais gère le partenariat.

Dans certains cas, le parrain peut également être membre de la classe A et peut également être inclus en tant que commanditaire, s'il fournit également des contributions en capital. Dans ce cas, ils auraient normalement une entité distincte qui a un intérêt de membre de classe B ou est un commandité.

Le montant qu'un investisseur paie pour sa partie de la transaction n'est normalement pas en corrélation avec le prix d'achat. L'émetteur obtient un pourcentage des capitaux propres pour avoir conclu l'opération. Ce pourcentage peut varier, mais se situe normalement entre 20% et 35%.

Beaucoup de ces transactions sont structurées de sorte que les investisseurs obtiennent leur taux de rendement cible avant que le sponsor ne reçoive aucune distribution. C'est ce qu'on appelle une opération sur actions privilégiée.

Par exemple, supposons que l'émetteur offre l'opération avec un rendement privilégié de 6%. Cela signifie que si l'investissement n'atteint pas un rendement de 6%, le sponsor n'obtient pas une part des bénéfices. Une fois que les retours sont supérieurs à 6%, le sponsor commence à gagner son profit.

Il existe différentes façons de calculer le montant d'argent que le sponsor obtient du profit. Habituellement, le sponsor commencera à recevoir sa part des capitaux propres des bénéfices sur tout ce qui dépasse le taux de rendement préféré.

Par exemple, supposons que les capitaux propres soient partagés à 75/25 entre le sponsor et les investisseurs. Le rendement préféré est de 6% et le rendement réel pour l'année était de 8%. Les investisseurs obtiendraient la totalité des 6% et partageraient ensuite 25% de tout revenu net supérieur à cela.

Dans certains cas, la division change une fois que le retour atteint un certain seuil. La répartition peut augmenter à 50/50 une fois que les rendements ont atteint 10%. Dans ce cas, le sponsor obtient 25% de tout retour entre 6% et 10% ainsi que 50% de tout ce qui est supérieur à cela.

La plupart du temps, il y a une date de sortie cible. C'est à ce moment-là qu'ils envisagent de vendre ou de refinancer la propriété afin que les investisseurs récupèrent leur capital. Ce délai est normalement compris entre cinq et dix ans.

Le parrain peut être payé de plusieurs manières. Il y a les distributions sur tout ce qui dépasse le taux préféré. Le sponsor facture également généralement des frais de gestion d'actifs. Les frais de gestion d'actifs se situent normalement entre 1% et 2%, selon la taille de l'opération.

Ils peuvent également facturer des frais d'acquisition une fois que l'entité achète le bien. Il pourrait également y avoir des frais de disposition une fois qu'ils vendent la propriété.

Enfin, le parrain profite à la fin de la vente de la propriété. C'est alors qu'ils sont payés sur leur part de capital. Par exemple, supposons que le partenariat rapporte 1 million de dollars lorsqu'il vend la propriété. Si le sponsor a 25% de fonds propres, il obtiendra 250 000 $ et le reste sera distribué aux investisseurs en conséquence.

Ce n'est qu'un exemple simple de la façon dont un accord de financement participatif peut être structuré. Les accords peuvent être structurés de différentes manières, et ils le sont souvent.

En quoi le financement participatif par actions est-il différent des actions?

Bien qu'il existe plusieurs règles et réglementations qui différencient le financement participatif des actions des actions, les principales différences sont les limites de liquidité et d'investissement.

Les actions sont cotées en bourse, les investisseurs peuvent donc acheter un titre le matin et le vendre l'après-midi. Vous pouvez également vendre n'importe quelle partie de vos actions que vous souhaitez.

Avec le financement participatif par actions, vous achetez vos actions directement auprès du sponsor de l'accord et vous vous engagez pour la durée complète du projet. Bien que certaines formes de financement participatif par actions vous permettent de vendre vos actions, les options sont limitées par rapport aux actions cotées en bourse.

Le niveau de risque est généralement plus élevé avec le financement participatif par actions. Pour la plupart, les sociétés cotées en bourse sont bien établies et stables. Avec le financement participatif, vous investissez dans une toute nouvelle offre, et vous faites confiance au sponsor pour le réussir et réaliser un profit pour vous.

Le financement participatif a également des limites en place quant au montant de capitaux qu'une entreprise peut lever ainsi qu'à qui ils peuvent lever des capitaux d'investissement.

Lois sur le financement participatif

Les lois sur le financement participatif ont beaucoup évolué au fil des ans. Les lois varient selon les différents types de financement participatif afin de protéger les investisseurs tout en offrant aux investisseurs immobiliers et aux entrepreneurs des opportunités de lever du capital-risque.

Un endroit o√Ļ les r√©glementations du financement participatif varient a √† voir avec qui est capable d'investir dans un accord. Certaines offres ne sont disponibles que pour les investisseurs accr√©dit√©s, et d'autres permettent √©galement aux investisseurs non accr√©dit√©s.

  1. Investisseur accrédité: Une personne ayant une valeur nette d'au moins 1 million de dollars ou un revenu annuel de 200 000 $ ou plus pour les deux dernières années. Le revenu requis est de 300 000 $ pour le revenu conjoint. Les banques, les sociétés, les organisations à but non lucratif et les fiducies ayant au moins 5 millions de dollars d'actifs peuvent également être des investisseurs accrédités.
  2. Investisseur non accrédité: Un investisseur qui ne remplit pas les conditions pour être un investisseur accrédité. Cependant, différentes réglementations en matière de financement participatif imposent d'autres exigences aux investissements non accrédités.

La Securities Act de 1933 a été adoptée par le Congrès après le krach boursier de 1929. La loi a été mise en place pour protéger les investisseurs et, espérons-le, éviter un autre krach. La Securities Act a établi de nombreuses règles strictes concernant les exigences de divulgation et les dispositions anti-fraude.

Avec la Securities Act, la SEC a r√©glement√© l'ensemble du processus de vente de titres. Cela a rendu le processus beaucoup plus co√Ľteux pour toute entreprise qui souhaitait solliciter des investissements aupr√®s du grand public. Toute personne souhaitant annoncer ses titres au public devait d√©sormais proc√©der √† un premier appel public √† l'√©pargne (IPO).

Ce processus a rendu difficile pour les promoteurs immobiliers de trouver des investisseurs. Les transactions immobili√®res valaient rarement le temps, l'effort et le co√Ľt de passer par le processus d'introduction en bourse pour un d√©veloppement immobilier.

La règle 506 du règlement D de la Securities Act autorisait toujours les promoteurs immobiliers à vendre des titres privés à des investisseurs avec lesquels ils avaient une relation préexistante. Les développeurs utilisant cette règle pourraient vendre des titres dans leur développement sans passer par le processus d'enregistrement et les autres exigences des sociétés qui vendaient des titres au public devaient le faire.

La règle 506 permet aux développeurs de solliciter des investissements auprès d'un maximum de 35 investisseurs non accrédités et d'un nombre illimité d'investisseurs accrédités. Il est cependant strict que le développeur ait une relation préexistante avec les investisseurs. Les investisseurs non accrédités doivent être sophistiqués, ce qui signifie qu'ils ont des connaissances et une expérience suffisantes en matière d'investissement et d'affaires.

Les promoteurs immobiliers utilisent l'exemption de la règle 506 depuis des décennies pour financer des projets immobiliers en puisant dans leur réseau personnel d'investisseurs.

Règlement A

Le règlement A a été ajouté à la Securities Act en 1936. Cela offrait aux développeurs et aux sociétés privées la possibilité de solliciter des investissements auprès du public sans s'inscrire auprès de la SEC et procéder à une introduction en bourse. Contrairement à la règle 506, cependant, toute entreprise vendant des titres en vertu du règlement A est tenue de déposer son offre auprès de la SEC pour examen. Si l'offre répond aux exigences, la SEC peut "qualifier" l'offre, auquel cas la société peut commencer à vendre des titres.

Le r√®glement A a √©t√© cr√©√© avec plusieurs limitations en place quant √† savoir qui est √©ligible pour offrir des titres et combien ils peuvent lever. Il n'a pas non plus pr√©vu d'exemption en vertu des lois de l'√Čtat dans quel √Čtat les titres √©taient vendus.

Les exigences suppl√©mentaires du r√®glement A impliquent beaucoup de co√Ľts suppl√©mentaires pour l'√©metteur. En raison des co√Ľts suppl√©mentaires et des limites du montant pouvant √™tre collect√©, le r√®glement A a √©t√© rarement utilis√© pendant plusieurs d√©cennies.

La loi sur les emplois

La loi Jumpstart Our Business Startups (JOBS) a été promulguée en 2012. Cette loi a été créée pour stimuler l'économie après la récession de 2008. La loi sur les emplois a fourni une nouvelle règle qui a levé l'exigence d'avoir une relation préexistante avec les investisseurs. Cette nouvelle règle a été ajoutée au Securities Act de 1933 en tant que règle 506 (c).

En vertu de la règle 506 (c), les développeurs peuvent annoncer leurs titres au grand public mais ne peuvent accepter que des investissements d'investisseurs accrédités. Ils doivent également vérifier que quelqu'un est un investisseur agréé.

La loi sur les emplois a créé des opportunités pour les gens de lever des capitaux pour financer leurs investissements immobiliers ou leurs créations d'entreprises. Il a également offert aux investisseurs des options d'investissement alternatives par rapport aux investissements cotés en bourse auxquels ils étaient limités auparavant.

Les investissements dans les investissements selon la règle 506 (c) ne sont pas négociables, de sorte que les investisseurs ne sont pas en mesure de revendre leurs actions. L'émetteur peut les racheter, mais ils n'y sont pas tenus. Les investisseurs s'engagent sur un investissement à long terme.

Règlement A +

La SEC a modifié les règles du règlement A en 2015 avec le titre IV de la loi sur les emplois. Cela a créé ce que l'on appelle maintenant le règlement A +.

Ces changements ont augment√© le montant du capital qui peut √™tre lev√© et rendent l'offre exon√©r√©e de l'enregistrement de l'√Čtat ainsi que de l'enregistrement aupr√®s de la SEC. Beaucoup de gens appellent cela une "mini introduction en bourse". La r√©gulation A + a √©t√© le v√©ritable d√©but du crowdfunding actions. Il a √©t√© le premier √† permettre aux investisseurs non accr√©dit√©s d'investir dans des transactions immobili√®res priv√©es et des soci√©t√©s priv√©es par le biais d'une vari√©t√© de sites de financement participatif.

Les nouvelles règles du règlement A + exigent toujours que l'offre soit déposée auprès de la SEC pour examen afin d'être qualifiée.

Le règlement A + est composé de deux niveaux, chacun avec ses propres limites et exigences:

  • Niveau I permet aux entreprises de lever un maximum de 20 millions de dollars aupr√®s d'investisseurs accr√©dit√©s et non accr√©dit√©s. Toute personne levant des capitaux dans le cadre d'offres de niveau I doit faire l'objet d'un examen coordonn√© avec la SEC et tout √Čtat dans lequel les titres seront offerts.
  • Niveau II a une limite plus √©lev√©e de 50 millions de dollars qu'une entreprise peut augmenter. Le niveau II a cependant quelques r√®gles et limites suppl√©mentaires.

Les investisseurs ne sont autorisés à investir jusqu'à 5% de leur revenu annuel ou valeur nette que s'il est inférieur à 100 000 $. Ils peuvent investir jusqu'à 10% si leur revenu ou leur valeur nette est supérieur à 100 000 $. Il y a également un investissement maximum de 100 000 $.

Le niveau II ne n√©cessite pas d'examen par l'√Čtat, mais le processus d'approbation de la SEC est plus robuste. Les entreprises doivent √©galement faire v√©rifier leurs √©tats financiers et satisfaire aux exigences de d√©claration en cours.

Les investisseurs peuvent vendre leurs actions d'une société qui utilise le règlement A +. Si la société émettrice s'inscrit sur une bourse, l'investisseur peut facilement vendre ses actions via cette bourse. Sinon, l'investisseur peut utiliser certains échanges après-vente ou vendre ses actions par l'intermédiaire d'un courtier inscrit.

Les d√©penses li√©es au processus de r√©glementation A + font qu'il est assez difficile pour de nombreux investisseurs immobiliers et startups en d√©marrage de lever des capitaux de cette mani√®re. Les co√Ľts, le temps et les efforts n√©cessaires pour utiliser le r√®glement A + le rendent plus adapt√© aux entreprises bien √©tablies et aux investisseurs immobiliers qui ont besoin de lever plusieurs millions de dollars.

Règlement Crowdfunding (Règlement CF)

Peu de temps apr√®s les modifications du r√®glement A, la SEC a cr√©√© le r√®glement Crowdfunding avec de nouvelles r√®gles en vertu du titre III de la loi sur les emplois. Ces nouvelles r√®gles ont permis aux petites entreprises et aux investisseurs de lever des fonds gr√Ęce au financement participatif. Cette nouvelle r√©glementation a moins d'exigences et le co√Ľt est beaucoup plus abordable.

En vertu du règlement CF, les investisseurs immobiliers peuvent prendre des investissements auprès d'investisseurs accrédités et non accrédités. Cependant, les investissements doivent être effectués via un portail de financement en ligne enregistré auprès de la Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) ou un courtier agréé.

Le montant que n'importe qui peut amasser avec le règlement CF au cours d'une période de 12 mois est limité à 1 070 000 $. Cette limite inférieure peut ne pas fonctionner pour les grandes entreprises, mais correspond probablement aux besoins de toute personne qui ne peut pas se permettre d'utiliser le règlement A +.

Les actions des investisseurs dans une opération du règlement CF peuvent être vendues, mais avec moins d'options qu'avec le règlement A +. Un investisseur doit attendre au moins un an pour vendre ses actions, sauf s'il les vend à un membre de sa famille ou à un investisseur accrédité. La société émettrice est également autorisée à les racheter. Les sociétés émettant des actions avec le règlement CF ne seront pas inscrites en bourse, il est donc plus difficile pour un investisseur de vendre leurs actions.

Outre les r√®gles et r√©glementations discut√©es ici, il y en a plusieurs autres que tout investisseur doit conna√ģtre avant de lever des capitaux par le biais du financement participatif ou d'investir dans une opportunit√© de financement participatif. Les r√©glementations de la SEC sont si complexes qu'un avocat devrait toujours √™tre impliqu√© dans le processus de lev√©e de capitaux gr√Ęce au financement participatif.

Plateformes de financement participatif

Depuis la loi JOBS, plusieurs plateformes de financement participatif sont devenues disponibles pour les investisseurs immobiliers et les startups. Certaines de ces plateformes sont spécifiques aux investissements immobiliers, tandis que d'autres ont une variété de sociétés disponibles pour les personnes à investir.

La plateforme spécifique qu'un investisseur immobilier ou une startup utilise dépend principalement du type d'offre qu'il souhaite utiliser et des investisseurs potentiels qu'il souhaite cibler. Les sites de financement participatif les plus populaires se limitent à lever des investissements auprès d'investisseurs accrédités par le biais de la règle 506 (c). Un nombre limité de plates-formes permettent des projets de régulation A + ou de régulation CF.

Meilleures plateformes de crowdfunding immobilier uniquement pour les investisseurs accrédités

  1. ArbourCrowd.
  2. EquityMultiple.
  3. RealCrowd.
  4. CrowdStreet.
  5. PeerStreet.

Meilleures plateformes de financement participatif immobilier pour les investisseurs non accrédités

  1. Crowdfunder.
  2. Petite monnaie.
  3. RealtyMogul.
  4. Rez-de-chaussée.
  5. EquityDoor.

Il existe plusieurs autres plateformes de financement participatif qui proposent des investissements dans des sociétés autres que l'immobilier. Beaucoup d'entre eux se spécialisent dans certaines industries ou causes.

L'opportunité

Le financement participatif par actions a ouvert des opportunités aux investisseurs immobiliers, aux promoteurs immobiliers et à d'autres entrepreneurs de lever des capitaux qu'ils n'auraient pas pu obtenir autrement. Cela a conduit à de nouveaux développements immobiliers passionnants.

Le financement participatif a également financé des entreprises très innovantes qui ont contribué à stimuler l'économie et à fournir des technologies et des ressources qui ont aidé la société de nombreuses manières.

Le financement participatif par actions permet également aux investisseurs de s'impliquer dans les investissements immobiliers et les entreprises auxquelles ils croient. Beaucoup de gens connaissent les avantages de l'investissement immobilier mais veulent simplement gagner un revenu passif tandis qu'un professionnel de l'immobilier expérimenté gère la gestion d'actifs.

Que vous souhaitiez lever des capitaux pour votre projet immobilier avec un financement participatif ou que vous recherchiez un investissement alternatif, vous devez vous renseigner sur les règles et les risques encourus. Vous pouvez commencer par consulter nos critiques des meilleurs sites de crowdfunding immobilier de 2020 ici.

Par jojo

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