Le crowdfunding est-il un bon investissement?

Le crowdfunding est-il un bon investissement?

Le financement participatif n'est pas réservé aux entreprises technologiques, aux hoverboards et à un film Veronica Mars. Toutes les industries sont désormais impactées sous une forme ou une autre par les plateformes de financement participatif. Afin de voir comment cela affecte un secteur spécifique, le leader canadien de l'immobilier Harmel Rayat a accordé une entrevue approfondie.

Rayat, président et chef de la direction de Talia Jevan Properties, Inc., une société d'investissement immobilier commercial privé, a fourni un aperçu de l'impact, à la fois positif et négatif, que les plateformes de financement participatif ont et auront sur le marché de l'investissement immobilier haut de gamme. .

Depuis sa création en 2006, Talia Jevan Properties a acquis un peu moins de 500 000 pieds carrés de propriétés immobilières commerciales prisées au Canada et aux États-Unis, d'une valeur marchande de près de 150 000 000 $.

(JB) Harmel, avant d'aborder spécifiquement le financement participatif, je voudrais vous demander pourquoi vous pensez que les investissements immobiliers sont quelque chose que les investisseurs devraient considérer étant donné le climat économique actuel.

(HEURE) Même si un sondage Gallop d'avril 2014 a classé l'immobilier comme la meilleure option d'investissement à long terme, la dure réalité est que l'immobilier a toujours été et sera toujours le meilleur véhicule à long terme pour créer une richesse durable pour les investisseurs, quelle que soit la conjoncture économique actuelle. climat.

À titre d'exemple, il y a quelque temps, le légendaire investisseur immobilier milliardaire Harry Helmsley a acquis l'immeuble Empire State pour seulement 39 millions de dollars en mettant en commun des fonds avec des investisseurs de partout au pays.

Au fil des ans, l'Empire State Building a généré près de 500 millions de dollars de revenus pour ses investisseurs et vaut désormais plus de 2 milliards de dollars.

(JB) Les rendements sont-ils comparables à ceux réalisables en bourse?

(HEURE) Sans aucun doute, la bourse est un excellent endroit pour investir tant que vous pouvez supporter les caprices du marché. C’est un endroit où même les meilleurs et les plus brillants trébuchent et tombent fréquemment.

Plus tôt cette année, Forbes a rapporté que les hedge funds n'avaient pas tenu leurs promesses de performance et traînaient sur l'indice S & P 500 pendant 5 années consécutives, ce qui explique probablement pourquoi Warren Buffet a misé 1 million de dollars que les fonds indiciels à bas prix peuvent battre. comptes gérés activement. La dernière fois que j'ai regardé, le fonds Vanguard choisi par Buffet était en nette augmentation par rapport aux gains moyens de cinq hedge funds contre lesquels il avait parié.

Plus récemment, entre la fin septembre et la mi-octobre de cette année, les principaux indices du marché américain sont passés de mal en pis et ont annulé tous leurs gains de 2014 en seulement 26 jours, tandis que l'indice VIX a atteint son plus haut niveau depuis décembre 2011.

L'achat d'un fonds d'actions américaines diversifié moyen au cours du trimestre terminé en septembre vous aurait coûté 1,9% au cours du trimestre. Aviez-vous investi le 1er janvierst, vous n'augmenteriez que de 2,8%, ce qui n'est pas vraiment un rendement compte tenu des risques et des coûts associés à un investissement en bourse, même si des professionnels chevronnés gèrent votre argent.

À cet effet, je vais attirer votre attention sur la récente décision du California Public Employees 'Retirement System, le plus grand plan de santé publique américain, de retirer tout leur argent des fonds spéculatifs. Malgré la complexité et les frais élevés, ils n'auraient pas pris cette décision s'ils avaient fait un bon retour sur leur argent.

Contrairement aux risques et à la volatilité du marché boursier, investir dans un immobilier de qualité peut produire des rendements sûrs et stables de 8% ou plus par an

(JB) Eh bien, cela soulève une question intéressante qui nous mène directement à l'impact des plateformes de financement participatif sur le secteur immobilier. Un certain nombre de plateformes mettent en évidence des rendements annuels pour les investisseurs de 10, 12, 15 pour cent ou plus, et dans une période de temps relativement courte. Celles-ci semblent être plus élevées que ce que Talia Jevan projette dans sa syndication LLLP East Chauncey Holdings. Cette différence est-elle attribuable à l'économie sous-jacente aux transactions ou est-il possible que les plates-formes de financement participatif soient gonflées?

(HEURE) Si cela semble trop beau pour être vrai, alors ce n'est probablement pas vrai du tout. Nous savons tous que les rendements promis élevés sur une courte période impliquent des risques et sont un leurre séculaire pour attirer les investisseurs. Vous vous souvenez peut-être que Bernie Madoff a essentiellement fait la même chose.

Les rendements projetés de 12% à 15% qui sont régulièrement suggérés par de nombreux sites de financement participatif ont fière allure sur le papier, mais comme de nombreux investisseurs l'ont découvert ou le découvriront bientôt, ne sont possibles que dans les meilleurs cas, qui ne se matérialisent pas toujours dans la vie réelle .

Si les meilleurs esprits – les esprits qui sont employĂ©s par certains des fonds les mieux gĂ©rĂ©s au monde – peuvent Ă  peine gĂ©nĂ©rer 4% Ă  partir de propriĂ©tĂ©s mixtes industrielles / de bureaux ou un peu plus Ă©levĂ©s en accordant des hypothèques plus risquĂ©es, il est absurde pour divers sponsors et sites de financement participatif de suggèrent qu'ils peuvent gĂ©nĂ©rer rĂ©gulièrement de 12% Ă  15% sur de courtes pĂ©riodes de temps, Ă  moins bien sĂ»r qu'ils ne courent un risque excessif et s'appuient sur des hypothèses optimistes pour faire leurs projections optimistes.

Tout récemment, j'ai vu une offre qui promettait 14,5% sur deux ans à partir d'un site de financement participatif largement connu. Parallèlement à ce retour projeté très généreux était une garantie personnelle du sponsor de l'offre. Alors que je loue la confiance du sponsor, je me demande pourquoi il ne se contenterait pas de donner sa garantie à une banque, d’emprunter à des taux record et de ne pas payer d’énormes frais et de partager ses bénéfices potentiels?

Auparavant, un journaliste du Washington Post avait demandé à cinq professionnels de la finance indépendants d'examiner et de commenter une offre du même site de financement participatif mentionné ci-dessus. Sur les 350 000 $ recueillis, 50 000 $ ont servi à payer une myriade de dépenses et de frais. Seulement environ 85 $ sur chaque 100 $ investis étaient mis à contribution. Sans surprise, chacun des cinq conseillers a recommandé de ne pas investir.

Bien que très courants dans le monde du financement participatif, ces frais initiaux placent les investisseurs dans une position perdante dès le départ. Pour compenser cette courte chute, les sponsors et les sites de financement participatif doivent s'appuyer sur des hypothèses trop optimistes qui impliquent parfois des niveaux d'endettement onéreux et dangereux pour projeter des rendements élevés et souvent irréalistes et irréalisables.

Bien entendu, chaque parcelle de bien immobilier, chaque immeuble est unique et offre des avantages économiques distincts ainsi que des risques économiques. Nous n'abordons pas l'immobilier comme un investissement rapide et riche, ce qui semble malheureusement être la façon dont de nombreux sites de financement participatif semblent proposer leurs opportunités d'investissement.

(HEURE) Ce que les gens doivent comprendre, c'est que si des rendements plus élevés peuvent et sont parfois atteints, ils sont le plus souvent atteints en supposant, à mon avis, une exposition au risque excessivement élevée. Notre approche est plus fondamentale, équilibrant des rendements relativement élevés dans un environnement à faible risque. Par exemple, l'East Chauncey Building est un immeuble de bureaux de classe A entièrement loué, idéalement situé à proximité d'un certain nombre d'attractions renommées, de stations balnéaires et de l'hôpital Mayo de renommée mondiale. L'immeuble est en parfait état et dans une zone à forte demande qui a affiché une absorption positive au cours de 9 des 10 dernières années, produit des flux de trésorerie en place élevés et offre un potentiel de hausse à mesure que le marché continue de croître et de prospérer et que les baux sont renouvelés à des taux plus élevés.

(JB) Intéressant, mais alors sur quelle base les sites de crowdfunding justifient-ils les frais initiaux et, parfois, continus?

(HEURE) Outre la crĂ©dulitĂ© des investisseurs qui sont attirĂ©s par des rendements projetĂ©s irrĂ©alistes, je suis stupĂ©fait de savoir pourquoi les gens nĂ©gligeraient les risques potentiels Ă©vidents et les frais scandaleux, dont beaucoup sont initiaux. En tant qu'investisseur moi-mĂŞme, payer des frais qui ne sont pas justement gagnĂ©s est l'un de mes plus gros «coups de cĹ“ur». Et je ne suis pas le seul Ă  abhorrer les frais. Un bulletin de la SEC a montrĂ© comment mĂŞme des frais de 1% peuvent manger jusqu'Ă  40 000 $ – ou environ un tiers – d'un portefeuille de 120 000 $ au fil du temps.

Après tout, ces paiements de frais proviennent d’une seule et unique source – la poche de l’investisseur.

C'est pourquoi il n'y a pas de frais ou commissions Ă  payer par les investisseurs dans l'immeuble Chauncey.

(JB) Que devraient rechercher les investisseurs lorsqu'ils envisagent un investissement dans une transaction immobilière proposée via une plateforme de crowdfunding?

(HEURE) Tout d'abord, vous devez vous rappeler que ces plateformes de financement participatif sont un phénomène relativement nouveau, dont la principale motivation est de faire de l'argent pour leurs propres mandants. Cela se fait en facturant une myriade de frais initiaux (à nouveau finalement payés par les investisseurs) tels que les frais de diligence raisonnable, les frais d'acquisition, les frais de gestion d'actifs, les frais hypothécaires et même les frais de disposition.

Cela signifie essentiellement que le sponsor de l'offre a peu, voire pas du tout, d'incitation financière continue, car il a dĂ©jĂ  fait son argent – et il en a fait beaucoup d'avance. L'investisseur, cependant, doit attendre pour rĂ©aliser un retour sur investissement, le cas Ă©chĂ©ant, au fil du temps.

Par consĂ©quent, les investisseurs doivent se pencher sur l'expĂ©rience des sponsors et des sites de crowdfunding, qui ont gĂ©nĂ©ralement des Ă©quipes de gestion qui n'ont aucune expĂ©rience «directe» de la crĂ©ation de valeur rĂ©elle. La plupart sont expĂ©rimentĂ©s dans l'immobilier en gĂ©nĂ©ral et donnent des conseils, mais pas lĂ  oĂą cela compte vraiment – faire de l'argent en investissant leur propre capital.

Il faut également regarder la propriété et son emplacement pour mieux évaluer la viabilité des projections financières. En d'autres termes, les investisseurs doivent toujours faire leurs devoirs ou faire preuve de diligence raisonnable. Ne présumez pas que le site de financement surpeuplé a fait preuve de diligence raisonnable. Comme notre avocat aime à le dire, «les investisseurs doivent exercer leur sens de l'investissement».

(JB) Pourquoi est-il important d'évaluer la viabilité des projections financières?

(HEURE) Encore une fois, c'est l'application du sens de l'investissement. Certaines des questions qui devraient ĂŞtre posĂ©es pourraient ĂŞtre les suivantes: les projections de revenus sont-elles raisonnables compte tenu des conditions Ă©conomiques de la zone dans laquelle le bien est situĂ©; quel impact auront les frais et commissions; la dette est-elle trop lourde pour le bien – peut-elle rĂ©sister aux bosses (qui se produiront) sur la route; est le retour rĂ©aliste – faites-vous un investissement Ă©conomique solide ou lancez-vous les dĂ©s sur un jeu rapide riche.

Parfois, si quelque chose semble trop beau pour être vrai, ce n’est probablement pas le cas.

(JB) Je note que le bâtiment Chauncey est mis en évidence sur highincomerealestate.com, un site Web affilié à Talia Jevan; en quoi HIRE diffère-t-il des autres plateformes de financement participatif?

(HEURE) HIRE ne met avant tout en évidence que les projets acquis ou syndiqués par Talia Jevan et ses filiales. En ce moment, il ne met en évidence AUCUN projet tiers.

Nous sommes également fiers d'être totalement transparents; pratiquement tout ce dont un investisseur potentiel ou ses conseillers peuvent avoir besoin pour évaluer l'investissement est contenu dans un prospectus de 138 pages préparé par une équipe d'avocats réputés, deux grands cabinets comptables et des professionnels de l'immobilier expérimentés.

(JB) Alors, que percevez-vous comme l'avantage des plateformes de crowdfunding pour vos investisseurs moyens?

(HEURE) Eh bien, une fois que le financement participatif tel que prévu par la loi sur l'emploi est effectivement autorisé, un investisseur moyen bénéficierait de la mise en commun de fonds avec d'autres investisseurs pour acquérir des actifs qui seraient généralement hors de portée pour eux individuellement.

Actuellement, c'est ce que nous faisons avec les personnes accréditées qui investissent dans nos partenariats immobiliers. Pour aussi peu que 10000 $ et sans payer de frais ou de commissions, nos investisseurs profitent passivement de tous les avantages financiers de posséder une propriété de catégorie A sans dette et à flux de trésorerie élevé, mais sans les millions de capitaux initiaux ou l'expertise spécialisée.

En contraste frappant avec le risque et la volatilité du marché et d'autres alternatives à frais élevés, notre partenariat avec Chauncey Building offre des rendements stables et fiables qui sont plus de 2 fois le FPI moyen et plus de 4 fois le rendement moyen des actions à dividendes.

À l'heure actuelle, du moins dans le secteur immobilier, les soi-disant «plateformes de financement participatif» ne font guère plus que ce qui était autorisé auparavant, mais sans sollicitation générale. Ils poursuivent tous cet investisseur accrédité allusif afin de se rendre plus précieux (pensez encore aux frais) pour les sponsors du projet.

(JB) Une dernière réflexion pour les investisseurs?

(HEURE) Eh bien, je voudrais inciter les investisseurs à s'assurer que la motivation économique du sponsor du projet est alignée sur la leur. Le battage médiatique et la promesse du financement participatif ont attiré beaucoup de gens dans le secteur. En juillet 2014, HuffingtonPost.com a rapporté qu'il y avait 50 sites de financement participatif immobilier, dont la plupart facturent des frais initiaux et ont peu ou pas d'intérêts acquis à long terme, mais ils s'attendent à ce que leurs investisseurs gardent la foi.

Que ce soit des frais de services, des frais sur les fonds levĂ©s, des frais de gestion d'actifs, des frais d'acquisition, des frais de refinancement ou mĂŞme des frais initiaux qu'ils facturent aux sponsors des offres rĂ©elles, ces frais de site de financement participatif peuvent s'additionner – et ils ajoutent au dĂ©triment financier de l'investisseur qui est gĂ©nĂ©ralement le seul Ă  verser l'argent.

Dans mon entreprise, nos investisseurs savent que nous ne faisons pas d'argent, à moins qu'ils ne gagnent de l'argent! Nos intérêts financiers sont fiers et transparents à 100% alignés avec nos investisseurs dans l'un des partenariats limités que nous parrainons et présentons. Tout le monde est du même côté du grand livre financier.

La réalité est que nous ne facturons pas de frais parce que nous voulons gagner notre revenu pour un travail bien fait, pas le facturer à l’avance. Nous voulons être motivés à créer des flux de trésorerie et une valeur durable, et non à être incités à conclure une autre transaction pour des revenus de commissions.

Contrairement à de nombreuses personnes sans expérience directe, nous avons prouvé notre modèle commercial en tant qu'investisseurs, pas en tant qu'agents ou intermédiaires. Partant de zéro et avec une équipe hautement expérimentée, mon entreprise a construit un portefeuille de 500 000 pieds carrés de propriétés immobilières de catégorie A d'une valeur d'environ 150 millions de dollars en moins de sept ans.

Ce n'est pas pour impressionner qui que ce soit, loin de lĂ  en fait, mais pour convaincre les investisseurs que si nous pouvons gagner de l'argent pour nous-mĂŞmes, nous pouvons certainement aider les autres.

Par jojo

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